面馆是靠地点生存的行业，选好地点几乎就决定了今后的生意好坏!

由于快餐业是工业社会、后工业社会和都市文明的产物，因而快餐业的寻址亦受都市化进程的影响。

一般来说锅盖面面馆寻址应遵循以下规律：

一、锅盖面面馆三优原则:

1.市场最优原则：应寻找都市化过程中自发形成的商业活动中枢，以实现市场最优原则；

2.交通最优原则:是指交通便利，易达、易周转、易中转；

3.行政最优原则：是指政府职能机构设立于此，这对优化市场、优化交通、优化环境有重大作用。

二、镇江锅盖面的四种模式:

(一）同心圆模式

城市商业的发展同城市化过程基本一致，分为以下几个阶段：

1.集心发展阶段

随着城市人口的增长，城市的各种商业活动如商业设施、行政机构、金融机构、公司、财团、服务设施不断向城市中心聚集，城市房地产开发以商业为中心形成商务房地产的集中地带。 

2.集心扩大发展阶段

随着市区城市化水平的不断提高，人口和建筑迅速增加，当达到临界点时土地与空间的供给受到约束，城郊和外围人口希望到市区定居，这一时期以住宅开发为主，形成住宅集中带。随着时间的推移和城市化水平的提高，在住宅带的外围亦形成若干亚商业 中心，从而形成若干亚商务中心带。

3.离心开发阶段

随着城市功能高度集约化，商业、服务、金融、文化、行政的集 中地带己达到饱和状态，城区生产项目和城市人口向城市外围迁移，城区生产项目比重下降，外围生产项目用地比重增加。这一阶段以生产项目用地开发为主，在城市外围形成生产项目用房集中市。

(二)坐标模式

现实生活中，房地产的开发不可能围绕城市中心向四周均匀发展。由于城市结构的复杂性、土地可接近性及最佳利润原则，城市房地产开发特别是商业用地开发受交通线路影响很大。道路的 建设提高了一部分地区的可达性，使得这个区域的房地产价值升高，所以提前认识和得知道路修建计划，是土地开发商投机的重要手段之一，开发商业房地产的开发商总是在道路修建前两年将土 地买到，因这时交通可达性差，不适宜商业利用，所以价格低。经过两年开发，在道路开通前上市，这时因交通可达性己有提高迹象，从事商业活动己有可能，商业房地产价格就会上涨 。

(三）飞地模式

在城市边缘区位，划出一定的面积，进行统一规划，统一开发，这种模式称为“飞地”模式。这种模式在国内外都比较常见，如新技术开发区、高新技术开发区、经济开发区、保税区等。因为随着政府扶植，资金导入，技术、设备、设施的投入及人口的迁移，使飞 地模式带来了有利可图的商业机会。特别是随着区域开发的成熟，交通的完善，商业、服务业、娱乐、休闲……等配套设施的完善， 使快餐企业的寻址有了可乘之机（卫星区、卫星城）。

(四）点轴模式

点轴开发系统是由“点”与“轴”在一定区域内有机组合而成， “点”是指一定地域的中心城市，“轴”是连接点的线状基础设施，包 括各类交通线、动力供应线、水源供应线、城市基础设施配套线等。 点轴开发模式即沿着交通轴线对沿线区域统一规划联合开发模 式。另外，随着轴线的延伸，与中心城市相连的卫星城市地价上涨，会有很多可利用的商业机会。

启示一：高速路的伸延缩短了从中心城市到卫星城市的空 间距离，使卫星城市成为新的二通中心（交通、流通）。

启示二：随着中心城市商业用地的饱合，向卫星城市扩散， 就成为商业发展的空间指向。

三、锅盖面面馆五大指向

商业活动是为了追求最大利润，商业利润是通过销售产品和服务取得的。

商业用地的目的是为了最大利润的实现。因而商业用地区位选择的原则是：

1.最短时间原则

锅盖面面馆应位于人流集散最方便的区位。锅盖面面馆的服务对象是顾客，其商业行为是产品和服务与顾客在时间上和地域上的结合。 所以锅盖面面馆的位置应位于人流集散最方便的地区，一般以吸引行车10-20分钟时间以内的人流最为理想。

2.易达性原则

易达性原则即进入性原则。锅盖面面馆设点应分布在交通最便捷的区位，即易达性最好的区位。

3.接近购买力原则

锅盖面面馆利润是建立在消费者购买力基础上的，而购买力水平取决于消费者的消费水平。一般地说，锅盖面面馆存在，是以服务一定的人口为前提的，这种维持一个锅盖面面馆存在的最低服务人口数量称之为该企业的“人口门槛”。因而锅盖面面馆用地必须考虑 该区位的人口密度和人口数量。人口是购买力的基本因素，它只有与一定的消费水平相结合才能形成现实的购买力。而人们的消费水平取决于经济收入和消费倾向。在人口数量既定的情况下，人们的经济收入与消费倾向相组合产生了以下四种情况：

(1)高收入、高消费；

(2)低收入、高消费；

(3)高收入、低消费；

(4)低收入、低消费。

所以锅盖面面馆立地的条件应是：既要接近人口稠密区，又要接近人口的高收入、高消费和低收入、高消费地区。

4.满足消费心理的原则

锅盖面面馆立地选择应满足消费心理，首先要了解消费需求和期望;其次是考虑竞争对手(直接的、潜在的）状况;第三要做广泛深入的市场调查，根据市场分析选择目的市场，在品种、价格、服务 等方面投其所好，尽可能满足消费者的用餐心理。

5.接近cbd原则

锅盖面面馆有扩延效应，一旦一个商业中心形成，在其附近布局 的企业便有利可图。中央商业中心（cbd)的商业密度指数、高度 指数、职能指数、规模指数较大，有相对无限的空间（商业群体）和时间（人潮不间断涌入），具有极大的繁华度，是城市人流、物流、资 金流的中心，是城市商业活动的焦点，具有巨大的扩延效应。在此 或附近取得一席之地，从事快餐经营，能取得较大的利润。若在 cbd的金线区域选择金点位置，会取得码头效应。诚然，这种选 择由于承受昂贵的房租有较大的风险，但亦能带来广告效应和一定的知名度（此种选择适用于有一定资金规模的连锁经营企业。 第一家亏损、第二家、第三家……若干家后会产生规模效应）。