一、锅盖面面馆商圈界定

商圈系指有稳定顾客来源的区域在地理上的分布状况，它的范围由可及性、人文环境、自然环境、经济环境、抵达距离（绝对距 离、相对距离)等因素所决定。

商圈愈接近锅盖面面馆，对顾客的吸引力愈大；随着距离的增加， 这种吸引逐渐递减。

根据实际我们把商圈分为：

1.锅盖面面馆徒步圈

指走路可忍受的范围或距离，一般来说，单程以10分钟为限，距离在500米以内，我们称之为第一商圈。

2.锅盖面面馆骑车圈

指骑车所能及的范围或距离，一般来说单程以15分钟为限，距离在2000米以内，我们称之为第二商圈。

3.锅盖面面馆乘车圈

指乘坐公共汽车所能及的范围或距离，单程5000米左右，乘 车10分钟左右，我们称之为第三商圈。

4.锅盖面面馆开车圈

指开车经过普通公路、高速公路来此消费的顾客群（一般是老 顾客或慕名而来顾客），我们称之为第四商圈。

商圈界定按消费者人数占总人数的百分比来分，又可分为：

1.主要商圈

指能够重复、持续消费的最大地理范围。通常是1公里-2公里左右或抵达时间在10分钟以内的范围。在此区域内所吸引的消费者约占总消费者的60%

2.次要商圈

指在一定时间和限度内持续消费的最大地理范围，通常是3公里-5公里左右，抵达时间20分钟以内。在此区域内所吸引的 消费者约占总消费者的30%.

3.边缘商圈

指消费者能来此消费的最大可能范围。通常是5公里-10公里左右，抵达时间30分钟以内。在此区域内所吸引的消费者占 总消费者的10%.

锅盖面面馆商圈的界定按消费习惯来分又可分为：

1.小商圈

大多数为附近的住宅区域，该圈人口少，到商业中心的目的以 购买生活必需品为主。小商圈是零售商业的起源，亦是锅盖面面馆用餐人数的稳定支点。

2.中商圈

以骑车为主，来商业中心的目的是选购物品，一般是全家利 用休息日完成购物计划，再选择餐饮消费。中商圈是锅盖面面馆节假日稳定的消费者。

3.大商圈

以乘车、开车为主，属于卫星商圈，是为品牌、服务或嗜好而 来，以高消费、高享受为主。此部分客人是锅盖面面馆的随机性消费者。

二、锅盖面面馆市场分析

1.人口增长分析

(1)人口增长(包括自然增长、机械增长）

从人口变化来看，人口增长表示商圈增加（数量和质量）；

(2)自然增长率

儿童人口增加会促进儿童食品部分增长（亦会带来总营业额 的增长>

(3)结婚率

结婚率高，表明人口简单的家庭会多次光临快餐店。

2.人口平均年龄结构

(1)35岁-45岁人口，是来快餐店消费的休闲派；

(2)25岁-35岁人口，是来快餐店消费的实力派；

(3)15岁-25岁人口，是来快餐店消费的青春派；

(4)5岁-15岁人口，是来快餐店消费的少年派；

(5)1岁-5岁人口，是快餐店应培养的幼年派。

3.人口密度

人口密度高的区域是快餐企业理想的立地条件，人口密度分 为：

(1)白天人口

白天人口 =夜间人口 +到该地区上班上学人数-本地区到外 边上班上学人数

白天人口密度高的区域为办公区域、学校及商业区域。为此 快餐店的营销配合应与上班族、上学族的需要相吻合。

(2夜间人口

夜间人口 ：=户籍人口+宅地面积=每平方公里可住人口密度

人口密度高的区位离快餐店的距离近，可增加集客力。顾客 光临次数多，营业额也高。

4.人口通行量

通常评估立地条件时，客流量是首先考虑的因素。当然，客流 量不是立地条件的唯一法则。因为有的区位人口通行量不大，生意却好。由此看出，一定的客流量是决定周转率的重要指标，要十分注意。另外，大中小巴的线路、数量、载客量、附近车站上下车的 人数亦是测算客流量的重要指标。 

一般来说，掌握人口聚集区和人口移动路线，是选择立地的要 点，通过大量的调查我们发现，流动顾客占全部顾客的40%，营业 额呈迅速上升趋势；流动顾客占全部顾客的50%，营业额发生飞 跃；流动顾客占全部顾客的60%，会产生良好的边际效益。若流 动顾客中商人及游客占全部顾客的50%，他们的饮食消费可占全 部利润的50%，即按1:1的比率增长。

5.购买力分析

商圈范围内的人口所得水平直接关系到消费水平，因而对选择立地有重大影响。所谓所得水平系指可支配的所得，所以在分析购买力时所得水平、所属阶层（白领、蓝领)、消费习惯也是应考 虑的重要因素。立地选择以青年、中年、壮年层人口集中，所得水平较高，易接受新鲜事物，消费欲望高的区位(高收入、高支出，低收入、高支出）为佳。

三、锅盖面面馆竞争分析

新开业的快餐企业不会也不可能将商圈内的所有人吸引来消 费，客源主要来自三个方面：

其一.新增加的人口；

其二.从竞争者那里吸引来的人口；

其三.未能在其它商业区满足需求的人口。

锅盖面面馆不能创造当地的购买力，但会对当地的消费起到重 新分配的作用。因此，对现有同类企业的分布、种类、数量、经营状 况、竞争状况须加以调查，以寻求市场立基。具体调查内

容如下：

1.竞争对手经营模式的优点；

2.锅盖面面馆竞争对手商品组合的优点；

3.锅盖面面馆竞争对手商品价位的优点；

4.锅盖面面馆竞争对手营销组合的优点；

5.锅盖面面馆竞争对手店头设计的优点：

(1)锅盖面面馆是否举办有吸引力的促销活动；

(2)锅盖面面馆店头设计是否有特点，对过路客的吸引力如何？

6.锅盖面面馆是否具有诱导顾客进入店铺的设置？

7.锅盖面面馆站在门口所能感觉的店铺形象如何？

8.锅盖面面馆过路客人与驻足客人，驻足客人与入店客人的比率；

9.锅盖面面馆过路客人层别，入店客人层别；

10.锅盖面面馆竞争对手在菜品设定上采用何种策略：

(1)主打采品销售状况；

(2)主打采品、休闲食品、饮品的销售结构；

(3)是否推出新的菜品；

(4)促销手段。

11.锅盖面面馆竞争对手店铺营业面积、餐位数、周转率、营业额；

12.锅盖面面馆同类型的店铺有几家；

13.锅盖面面馆看上去繁荣的店铺有几家；

14.锅盖面面馆看上去维持的店铺有几家；

15.锅盖面面馆该地区最大的竞争对手是谁？

若没有竞争对手则形成一个独占的市场。

四、锅盖面面馆财务分析

1.投资总额

(1)锅盖面面馆装修工程；

(2)锅盖面面馆设备工程；

(3)锅盖面面馆广告工程;

(4)锅盖面面馆开办费；

(5)锅盖面面馆贷款利息。

2投资回报率；

3.锅盖面面馆租金及市政费用；

4.锅盖面面馆日营业额（日平均惠顾人数、人均消费水平、周转率 

5.锅盖面面馆成本水平；

6.锅盖面面馆费用水平；

7.锅盖面面馆税收水平；

8.锅盖面面馆折旧水平；

9.锅盖面面馆能源消耗水平；

10.锅盖面面馆人力资本水平；

11.锅盖面面馆毛利水平；

12.锅盖面面馆纯利水平；

13.锅盖面面馆盈亏保本点分析(确定最低营业额目标，计算边际效益，确 定回报期限）；

14.锅盖面面馆边际效益；

15.锅盖面面馆回本期限（按快餐店惯例为三年以内）。

一般来说，投资的目的是创造利润，在投资期限内纯利水平至少达银行存款利息的二倍，在投资期限内投资回报率为2.5倍以上才算是好项目。