一、锅盖面面馆区位选择：

良好的区位是所有锅盖面面馆成功的先决条件。锅盖面面馆是靠地点生存的行业，因而商圈状况、交通状况、客流朝向、客流量、人口密度、年龄结构、所得水平、竞争状况等都是锅盖面面馆能否成功的重要因素。

二、锅盖面面馆可及性：

1.立地正面及侧面道路宽度或车道数;

2.与邻近地区的交通网络；

3.计划道路的开辟时间与宽度；

4.有无停车位、停车状况、收费标准。

三、锅盖面面馆形状：

立地的形状要求完整，避免被分割。如本身能避免不规则的 形状，则以长方形，临街面长，宽度与高度成比例为宜。

四、锅盖面面馆面积：

锅盖面面馆的立地面积因经营内容、商圈容量而定。由于地价上涨，迫使租赁者在有限的立地条件上集约经营，多目标、混合化利用。

五、锅盖面面馆空间：

因为锅盖面面馆的立地条件受到种种限制，所以利用空间集约发 展就成为重要法则，如：

1.顶部可利用的可能性；

2.复式利用：利用层高加出二层，充分有效利用空间；

3.附属空间的利用（楼梯的利用、通道的利用、附属面积的利 用）。

锅盖面面馆空间利用的结果使消费者由平面式的运动线改为垂直式的运动线。

六、锅盖面面馆层次：

由于购物中心首层或其它商业设施首层是寸土寸金、兵家必争之地，所以其价位是可想而知的，在符合开店的前提下若没有一层的位置，也可考虑二层具体要求是：

1.立地选择在二层，必须在一层设独立的门位及门厅；

2.二层的视觉必须通透，可视性强； 

3.不要被广告或其它建筑物摭挡。

若考虑在负一层设店，其立地的要求是：

(1)有独立的门头；

(2撮好是半地下；

(3)楼梯设置错落有致，使人能自觉涌入；

(4)通风效果好；

(5)门头有特卖设备或设施；

(6)一般有升降梯更好。

总之，二层、负一层各有千秋，但人们习惯上愿做向下运动，而不愿做向上运动。选择二层或负一层凭借广告的理性和情感的诉求，照样可以吸引涌动的人潮，且租金与一层相比，大打折扣。

(附：在购物中心一层以外的任何层次经营，都要有独立的门，以摆脱附属地位，否则在营业时间上会有很多的不利；若没有独立的广告位，企业的促销会受到致命的影响；商场、商店盘点日 更是快餐店的黑色日）。

七、绿化带（植被、树种）：

锅盖面面馆的立地有门前三包位或绿化带位，若店铺的门头是人流的主通道则是良好的立地条件；若绿化带通道不正对锅盖面面馆店铺门头，人流须绕过绿化带进入店铺，店头的宽度、店头的特卖、广告的诉 求力则成为吸引消费者的关键；若绿化带内除地面植物外还有茂 密的树木，树种、树高就成为关键。在我国树木受园林部门保护，移树比登天还难，若树种为松树、蘑菇柳、龙爪槐还可考虑，若为地槐、洋槐、柳树、杨树，店铺的可视性则大打折扣。所以绿化带植 物种类、植被走向是立地应考虑的重要因素。

八、隔离栏、过街桥、地下街：

锅盖面面馆的立地条件应考虑市政规划因素，否则在开店后门前交通干线中间加上了隔离栏，则会失去一部分顾客（特别是乘 车、开车来的顾客）。隔离栏另一侧的消费者因为不易到达而有可 能去对面的店铺或同类型的店铺。当然，过街桥或地下街是克服 隔离栏的有效措施，但若与店头相距较远，则应重新评估客流量， 营业额也大打折扣。理想的状况是，过街桥或地下街直接进入物 业本体以增进易达性（目前，地铁出口与商场相通、过街桥直接进 入商场、地下街口通商场负一层等己屡见不鲜）。

九、转角与不同街面：

常言道“一步一市”，“转一米，差一里”，这不是危言耸听而是残酷的商业法则。若店铺的位置朝向是辅路，与客流朝向相悖、不易达、可视性差，哪怕是转角位置也是快餐企业立地的误区。另 外，朝向问题亦不可忽视，有一种现象应引起开发者的注意：在同一条商业繁华街道的不同街面开店会有截然不同的效果（有的商 业街店铺只有一面旺），这种现象要值得注意。

十、灯下效应：

一个有趣的现象，夏日晚上街区的两个路灯下有葡萄状的人 群在休闲、娱乐、谈天，而两个路灯中间却空无一人，这就是所谓的 “灯下效应”。灯下效应在快餐选址过程中有操作性，若认为在金 线上选位应该是金点的话就会酿成大错。应该说两个街口好似两 个灯位，街口有很强的集客力；若两个街口中间有购物中心或明星 店，顾客流向是从街口向中间聚集，然后再向两边扩散，这时街心、 街口均属好位；若街心没有购物中心或明星店，则只有街口属于好 位。

十一、广告位：

成功的C1策划离不开三要点：一是MI，体现企业经营哲学;

二是VI，通过个性化广告体现视觉冲击；三是B1，体现企业的行 为系统。这三要素的实现都要有独立的广告位。众所周知，麦当 劳的成功除了借助于每年数亿美元的媒体广告费外，还借助于它 的店头广告、路牌广告。麦当劳不惜重金创造全方位的广告位，这 是所有快餐企业选址值得借鉴的样板。除了店头的广告位外，在 立地物业的不同方向、楼顶均应争取广告位。应当指出，广告费的 开支是企业的良性开支，店头广告及路牌广告是企业最忠实的伴侣。

十二、市政综合配套：

锅盖面面馆立地条件包括水、电、媒气、通讯、污水处理等综合配套要 素，市政综合配套是企业的生命线。

1.水

水质标准、供应时间、供应量；

2.电

照明用电、动力电、电容量（若需增容会增加预算外投资使企 业无法承受》

3.煤气

若没有管道煤气，在设备选型等方面就要重新考虑（型号改变、增加煤气罐储备及使用间、增压及减压设备、电热炉等)

4.通讯

若没有开通直拨通讯线路，信息沟通、计算机网络等都会受到 限制；

5.排污管道距离、排污能力、收费标准。

另外，上述市政配套功能齐全也应考虑接口、接管位置，否则 会直接影响开发成本。当然，若不能满足上述1.2.3项，立地应有 的最低限度要求或开发成本太高，应考虑放弃。

十三、楼龄：

锅盖面面馆立地条件应考虑楼龄因素，楼龄是指该物业己经使用过的年限。由于楼宇具有一定期限的使用寿命，楼龄过长会影响承租者对该物业的使用寿命。通常根据对楼龄的理论评估及实 际状况（楼宇的保值状况）来确定其使用期限，从而决定租赁价格。

十四、楼宇结构与装修 楼宇的建筑结构可分为：

1.钢筋混凝土结构；

2.混合结构；

3.砖木结构；

4.钢结构;

5.简易结构。

装修按地面、天花、内外墙面、门窗等划分若干等级，应根据楼 宇的不同结构、不同装修水准来拟定租赁价格。

十五、工程质量：

工程质量指楼宇建筑施工质量、装修质量及环境工程质量。 工程质量不仅直接影响着物业的寿命，而且影响物业的使用功能。

十六、城市规划：

城市规划是一定时期内城市发展的目标，是城市建设的综合 布置，是城市资源择优配置的手段。

城市规划是房地产业发展的“龙头”，指导和决定着房地产业 的发展规模、发展时序、发展结构，决定着房地产业的开发方向和

深度。

1.若在旧城选址，旧城改造时间、范围是立地应考虑的关键因素；

2.若某一区位在规划的红线区内，即使再好的立地条件，也应 放弃；

上述1.2两项的拆迀、搬迁具有行政性、强制性、不可抗力 性。

3.道路的展宽是快餐企业立地应考虑的问题，否则会破坏总 体布局和使用功能；

4.若在门前的道路上加隔离栏、地下街、过街桥，都应把握清 楚具体的施工时间和地点，以决定利用或放弃。