关于土地的估价，有一个历时己久的、粗略的、并不常是准确 的规律——那就是人口最密处地价也最高（由于在比较小的地面上进行高度集约的利用）。土地的价值简单地说就是获利能力的资本化。

一、关于锅盖面面馆地租与地价理论:

锅盖面面馆地租与地价理论不仅揭示了地价或房地产价格的实质，还揭示了土地制度、产权制度的差异。

关于地价理论是建立在地租理论基础上的，地价理论强调：地价是地租还原而得到的。总的来说地价理论有两大类，即总体地价理论和个体地价理论。比外，地价理论还可分为五大学派，土地经济学派、土地利用学派、生态学派、行为学派、现代西方经济 学派。特别是现代西方经济学派从三个方面考察地价问题：

1.从土地收益方面来考察

认为地价是土地纯收益的资本化；

2.从土地供求方面来考察

认为土地的供给与需求是决定地价高低的主要因素；

3.从城市成长过程、趋势以及空间结构来考察

深入探讨了地价问题。

二、城市地价在操作层次上的应用:

1.同一城市的地租以城市中心或城市功能中心为高价位，向 外依次递减；

2.同一城市某一街道两侧的地价，以繁华区段为基准逐级递 减；

3.同一城市某一街道两侧的一定地段，以临街的一定宽幅或 进深为基价逐级下滑；

4.同一城市地区的商业、服务业用地的地价中，进口区位或出 口区位的地价一般较高；

5.同一城市区域的商业用地，交通方便、基础设施优良的区位 价位较高；

6同一城市的商业用地，交通便利、设施齐全、学校、剧院、金 融机构、医院等齐备的地段价位较高；

7.同一城市内旧城区的地价一般高于新开发区的地价；

8.同一城市某一街道经过街道转角处的人比经过该段中心的。

三、供求分析:

市场供求状况决定产品的均衡价格。由于土地空间位置的固 定性及资源的稀缺性，在一定条件下，土地的供给是基本恒定的。 随着城市化进程的加快和人口的增加、经济的发展、需求的增加造 成土地价格的总体趋升，但由于土地用途可以改变，可以相互转换，因此就某种用途来讲，供给也是可以变化的。另外，由于政府 管制的垄断，土地供给总量也可以是弹性的。

目前，我国的房地产具有“中国特色”，即现阶段土地供给的 “双轨制”与土地出让的三种形式并存，使土地取得的来源多头，许多土地可以“人情地”、“关系地”以很低的价格取得，然后高价出售，不仅“炒地皮”而且“炒权力”，使大量的国有资产流失，宝贵的土地资源浪费。

以北京为例，北京房地产需求潜力很大，但供给能力却受到土 地供给、资金状况、城市基础设施综合配套能力等多种因素的影响 和制约。

从土地供给量来看，目前房地产市场土地供给量比较充分，在 短期内不会改变。随着土地使用制度从无偿划拔、无限期使用向 有偿、有限期使用的市场方向转化，土地所有权和使用权相分离， 使土地使用权作为一种特殊商品进入市场，这使人们重新认识到 土地的价值。因此，无论是土地所有者（国家、集体)还是土地使用 者（企事业单位和个人）都热切地希望通过出让、转让和出租土地 来获取经济利益。在现行体制下，土地分割管理、部门所有使大量 土地控制在各企事业单位手中，这些部门和单位为取得经济利益， 竞相以出让、转让土地使用权来吸引投资和项目，而政府又缺乏强 有力的手段控制市场上的土地供给量，造成了土地供给量的偏大。

(四）锅盖面面馆物业价格及特性 :

1.物业价格的二元性

因物业是建筑物与土地的统一物，这种构成的二元性决定了 物业价格构成的二元性。

2.物业价格的区域性

物业的固定性、不可移动性客观上造成了物业的不可替代性， 物业价格区域位置差价是任何商品无法比拟的。

3.物业价格的高位性和趋升性

物业开发投资量大、周期长、耗费大量资源，因而决定了物业 价格的高位性。由于土地资源稀有，人口数量及都市化进程加快， 物业价格从长远时间序列来看必然体现出趋升性

4.物业价格的非市场性

是指物业价格受非市场的因素影响(“人情”、“关系”、“权 力”)。

5.影响物业价格的因素

(1)本体因素；

(2)环境因素；

(3)经济因素；

(4)政治因素；

(5)人口因素；

(6)规划因素。

(五）投机:

投机与投资在一定程度上很难区分，因为一次好的投资就是 一次成功的投机。经济学家认为：“投机行为乃是比较现在更能洞 悉将来市场可能发生的事象，并借此来达到获利之目的”。

1.房地产投机与投资可从以下四个方面来分析

U)投机风险高，投资风险相对较小；

(2)投机的持有时限短，投资则相对长；

(3)投机的动机在于市场价格变动引起资本增值，而投资在于

合理的回报；

(4)投机者只对市场活动感兴趣，很少考虑市场活动的合理 性，投资则注重合理性和产生的效果。

2.在我国，关于房地产投机的争议归纳起来有以下三点

(1)自由论:市场经济是自由经济，投机活动可以活跃市场，分 散风险。房地产的炒作不仅可以吸引外地资金流入，而且可提高 城市的知名度；

(2)适度论:认为房地产投机有利有弊，应适度发展；

(3)限制论：认为房地产投机过程没有任何劳动的凝结，无利 于发展生产力，炒家支撑的市场繁荣是虚假繁荣，是泡沫经济。

我们认为，对房地产的投机的不同方式应区别对待，具体措施 是：

(1)严禁“炒地皮”，因为炒地皮无任何积极作用；

(2)允许炒楼花，因为炒楼花可以为后续开发融通资金；

(3)炒现楼，有利于房地产开发资金周转，加快房地产市场的流通。

3.锅盖面面馆立地的投机

(1)根据城市空间发展原理，在新的开发区地价未呈上升趋势 之前，租到好的物业；

(2)根据过渡“需求”与相对“置闲”原理购置或租赁到理想的 物业；

(3)根据房地产周期原理在危机、萧条阶段购置或租赁理想的 物业；

(4)根据供给与需求弹性原理，充分把握供给量以购置或租赁 到理想的物业；

(5)通过钱赚钱来获得好的价位，对急需钱的单位一笔付清若 干年，不但可获得好价位，还可避免房价的递增；

(6)按市场经济“优胜劣汰”的原则购置或租赁不景气及“关、 停、并、转”的企业以获得好价位。

总之，锅盖面面馆立地的投机目的是为了获得好地段、好地点， 高年限、低价格，不递增、高回报。